|
YENİ MANİSA
ÖNCÜ SİTESİ
1895 ADA TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI
BİRİNCİ BÖLÜM
Madde 1. Manisa ili, Yeni
Manisa Projesi uygulama alanında bulunan 1895 Ada 1 Parselde
kayıtlı, Manisa Belediyesi’nce onaylı yerleşim planı ve uygulama
projelerine göre yapılmış altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiri
ile bağlantılı birden çok bağımsız bölümü kapsayan konutları Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ve ilgili öteki yasaların emredici
hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu “Yönetim Planı”na göre
yönetilir.
Madde 2.
Yönetim Planı’nda hüküm
bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Medeni Kanun’un
(MK) ve ilgili öteki yasaların hükümleri uygulanır.
Madde 3.
1895 Ada’da, 26 ikiz yapılı blok (her blok,
iki bağımsız bölüm - 2 konut) toplam 52 bağımsız bölüm 5 katlı 9
blok ( her blokta 15 bağımsız bölüm - 15 konut) toplam 135 bağımsız
bölüm Genel Toplam 187 Bağımsız Bölüm (konut), ortak alanlar,
sığınak ve yapılardan oluşmaktadır.
Madde 4.
Yönetim Planı, ana taşınmazın bütün bağımsız bölüm
maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan
satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar
ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve
faydalananları da bağlar.
Madde 5.
Yönetim Planı’nın değiştirilmesi için kat
maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim Planı’nın
değiştirilebilmesi için 187 olan üye ayısının beşte dördü olan 150
kat malikinin kabul oyu gerekir.
İKİNCİ BÖLÜM
TANIMLAR
Madde 6. Ana gayrimenkullerden
herhangi birinin üzerindeki ana yapıların (blokların) projesine göre
başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine
“Bağımsız Bölüm” denir.
Madde 7.
Birden çok bağımsız bölümden oluşan yapıyı
ifade eder.(KMK/2) Yönetim Planı’nda “Blok Yapı”, Blok olarak
geçecektir. (“Blok” ile yasadaki “Ana Yapı”
kavramları özdeş kavramlardır.)
Madde 8.
Yerleşim Planı’nda gösterilen 1895 adada
bulunan 187 konut, tüm ticaret, kültürel, eğitim ve sosyal amaçlı
yapılar, bunların her türlü altyapıları ve sığınağı kapsayan 634
sayılı KMK’da değişiklik yapan 5711 sayılı kanuna göre bir “Toplu
Yapı” alanıdır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YÖNETİM ORGANLARI
Madde 9.
Organlar, K.M.K. “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve
parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak
yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız
o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, blokta bulunan bağımsız
bölüm maliklerinden oluşan Blok Kat Malikleri Kurulu’nca yönetilir.
Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu
nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi
sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o
parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri
kurulunca yönetilir.” şeklindeki 69. maddeye göre oluşturulmuştur.
a. Blok Kat Malikleri Kurulu
a.a.)
Blok Yöneticisi / Blok Yönetim Kurulu
a.b.)
Blok Denetçisi / Blok Denetim Kurulu
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
b.a.)
Toplu Yapı Yönetim Kurulu
b.b.)
Toplu Yapı Denetim Kurulu
BLOK YÖNETİMİ
a) Blok Kat Malikleri Kurulu
Oluşumu, Yetki Alanı ve Görevleri:
Madde 10. 1895 nolu imar adasındaki birden çok
bağımsız bölümden oluşan ayrık düzende inşa edilmiş her biri 15
konuttan oluşan, 9 adet blok yapının her biri ile iki konuttan
oluşan ve ikiz blok biçiminde yapılan 52 bağımsız bölümün toplamı,
kendi sorunlarına ve yalnız o beş katlı bloğa ve ikiz blokların
tümüne ilişkin olarak, o bloklarda bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan “Blok Kat Malikleri
Kurulu”nca yönetilir.
a) Toplamı 9 adet olan ve 15’er adet bağımsız bölümü (kat
maliki) bulunan her blok, her blok için oluşturulacak “Blok Kat
Malikleri Kurulu”nca yönetilir.
b) 26 ikiz bloktan oluşan 52 konut da ayrı bir “İkiz
Bloklar Kat Malikleri Kurulu”nca yönetilir.
c) 1895 Ada’da dokuz adet “Blok Kat Malikleri Kurulu”
bir adet “İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu” olmak
üzere on adet “Kat Malikleri Kurulu” vardır.
Kurula Katılma ve Oy
Hakkı
Madde 11.
a) Blok Kat Malikleri Kurulu’nda her kat maliki bağımsız
bölüme bağlı arsa payının miktarı ne olursa olsun bir oy hakkına
sahiptir. Aynı blokta bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse,
her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bir kişinin
kullanabileceği oy sayısı ikiyi geçemez. Bir kişi en fazla iki
kişiye vekalet edebilir. (KMK M.31)
b) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, Blok Kat
Malikleri Kurulu’nda bunları, içlerinden vekalet
verebilecekleri birisi
temsil eder.
c) Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma
ehliyetinden yoksun (çocuk, akıl hastası vs.) ise, onun yerine
kurula Kanuni Mümessili (velisi veya vasisi) katılır.
Toplanma ve Çağrı
Madde 12.
a) Blok Kat Malikleri Kurulu olağan olarak her yıl Ocak ayı
içerisinde toplanır.
b) Blok Kat Malikleri Kurulu, yönetici tarafından, toplantı
tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak
bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Çağrıda
toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir
maddenin görüşülmesi, ancak katılanların çoğunluk kararı ile
olabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda toplantı yeter
sayısının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi
tarihte yapılacağı da belirtilir.
c) Yönetici, Blok Kat Malikleri Kurulu’nu, yukarıda
belirtilen usullere uyarak, gerekli gördüğü zaman olağanüstü
toplantıya çağırabilir. Yönetici, kat maliklerinin üçte birinin
yazılı istemi halinde, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla
yükümlüdür. Toplantı isteminde bulunan kurul üyeleri, istemlerinde
toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.
d) Olağanüstü toplantılarda sadece gündemdeki konular
görüşülür ve gündeme ilave yapılamaz.
Toplantı ve Karar Yeter
Sayısı
Madde 13. Blok Kat Malikleri Kurulu, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla
toplanır. 15 bağımsız bölümü olan bloklarda toplantı yeter sayısı
8’dir. 52 Bağımsız bölümün bulunduğu ikiz bloklarda toplantı yeter
sayısı 27’dir. Toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamaz ise kararlar en
erken 7 gün, en geç 15 gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya
katılanların oy çokluğu ile verilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel
haller için konmuş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin
kurallar saklıdır.
Kararların Bağlayıcılığı
Madde 14. Blok Kat Malikleri Kurulu Kararları,
toplantıya ve kararlara katılmış olmasalar dahi, o bloktaki bütün
kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat
malikinin, karar aleyhine Sulh Mahkemesi’ne başvurarak hakimin
müdahalesini isteme hakkı saklıdır. (KMK/Md.33)
Kararların yazılması ve
İmzalanması
Madde 15. Blok Kat Malikleri Kurulu’nun kararları,
Yönetici tarafından noter onaylı bir karar defterine elle yazılır
veya yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve toplantıya
katılan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler,
aykırılığın sebebini belirterek elle karar defterine
yazabilecekleri gibi, imzalı olarak verecekleri yazı deftere
eklenir.
BLOK YÖNETİCİSİ
Seçimi
Madde 16. Blok Yöneticisi ve Denetçinin Seçimi:
a) Blok Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayında yapacağı
toplantıda genel kurula katılan kat malikleri ve kat maliklerinin
vekili olarak katılanlar arasından (kat malikinin vekalet vereceği
eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp yönetici seçilebilir) birini, bir yıl için “Blok Yöneticisi”
birini de Blok Yöneticisi Yedeği olarak seçer. Eski Yöneticinin
görevi, yenisi seçilinceye kadar devam eder;
b) Yönetici, kat maliklerinin, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
seçilir. Eski Yönetici tekrar seçilebilir;
c) Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından
imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok
Yöneticisi’nde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda saklanır. Bu
tutanaklar, “Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri” ne yazılır
ya da yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır, imzalanır;
d) Yöneticinin seçiminde kat malikleri anlaşamazlarsa, kat
maliklerinden birisinin başvurması üzerine, Yönetici Sulh Mahkemesi
tarafından tayin edilir;
e) Blok Kat Malikleri Kurulu, Yöneticiyi sayı ve arsa payı
çoğunluğunun kararı ile her zaman değiştirebilir. Ancak, Sulh
Mahkemesi’nce atanan Yönetici, (Sulh Mahkemesi’nden izin alma hali
dışında) atama üzerinden altı ay geçmedikçe, Blok Kat Malikleri
Kurulu kararıyla değiştirilemez;
f) Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresi ve telefon
numaraları bloğun girişte görülecek bir yerine asılır. Yönetici iş
ve ev adresini ve telefon numaralarını en geç seçimini izleyen bir
hafta içinde Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bildirir.
Madde 17.
Yöneticiye ödenecek ücret, Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 40. maddesine göre Blok Kat Malikleri Kurulu’nca
kararlaştırılır.
Görev, Yetki ve
Sorumlulukları
Madde 18. Blok Yöneticisi kat maliklerine karşı
aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, Ocak ayında yapılacak
toplantıda o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan
giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yönetici, bu amaçla
gelir/gider durumunu gösteren bir raporu, toplantı çağırısı ile
birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici yaptığı
giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini,
gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar. Blok Yöneticisi:
a) Blok Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nca
verilen kararları yerine getirir, çağrılara uyar;
b) Blok Kat Malikleri Kurulu’nca kabul edilmiş (gerekiyorsa)
işletme projesi (/bütçe) yok ise, seçimi izleyen 15 gün içinde bir
işletme projesi hazırlar. Bu projede özellikle; Bir yıllık tahmini
gelir gider tutarlarını, tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak
üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir;
c) Blok kat malikleri, kat malikleri kurulunda alınan
kararlara uymakla yükümlüdürler;
d) Blok yapının ve ortak yerlerin amacına uygun olarak
korunması, bakımı ve onarımı için gerekli olan tedbirleri alır.
Gerektiğinde Toplu Yapı Yönetim Kuruluna bilgi vererek yardım
talebinde bulunabilir;
e) Bloktan ayrılanları ve bloğa taşınanları Toplu Yapı
Yönetim Kuruluna yazı ile bildirir;
f) Blok yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder.
BLOK DENETÇİSİ
Seçimi ve Ücreti
Madde 19. Blok Kat Malikleri Kurulu her yıl Ocak
ayında yapacağı toplantıda genel kurula katılan kat malikleri ve kat
maliklerinin vekili olarak katılanlar arasından (kat malikinin
vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp denetçi
seçilebilir) birini 1 yıl için
“Blok Denetçisi” birini de “Blok Yöneticisi Yedeği” olarak seçer.
Eski denetçinin görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder. Blok Kat
Malikleri Kurulu, uygun görür ise, Blok Denetçisi için de ücret
ödenmesini kararlaştırır. Karşılığını blok bütçesinde gider kalemi
olarak gösterir. Denetçi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğu ile seçilir. Eski denetçi tekrar seçilebilir. Seçim
sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki
örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi’nde,
ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda saklanır. Bu tutanaklar, “Kat
Malikleri Kurulu Karar Defteri”ne yazılır ya da yazıcı ile bir
kağıda yazılıp yapıştırılır ve imzalanır.
Görev, Yetki ve
Sorumluluk
Madde 20.
Blok Denetçisi:
a) Blok Yöneticisi’nin hesap ve işlemlerini en az üç ayda
bir denetler. Ocak ayında yapılacak toplantıda, Kat Malikleri
Kurulu’na vereceği raporda, denetim sonucu blok yapının yönetim
tarzı hakkındaki görüşlerini bildirir. Aklama veya sorumlu tutma
kararı alınmasını önerir.
b) Denetçi bu raporu ve vereceği kararları noter onaylı bir
deftere yazarak veya yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve
imzalanır.
c) Blok Kat Malikleri Kurulu, gerekli görür ise, yöneticinin
hesaplarını Ada Yönetim Kurulu’na inceletebilir. Ada Yönetim Kurulu,
her zaman Blok Yöneticisi’nin işlem ve hesaplarını denetleyebilir.
Madde 21.
İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu da “Blok Kat Malikleri Kurulu”
gibi çalışır. İkiz Blok Kat Malikleri Kurulu’nda 3 Kişilik Yönetim
Kurulu ve 3 kişilik Denetim Kurulu seçilir. (Yönetim Kurulu birinci
yedeği, Blok temsilcileri kuruluna katılır.) Ayrıca her iki kurul
için ikişer yedek seçilir. Bu Yönetim Planı’ndaki Blok Kat
Malikleri Kurulu, Blok Yönetici ve Blok Denetçisine ilişkin
hükümler, İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu, İkiz Bloklar Yönetim
Kurulu ve İkiz Bloklar Denetim Kurulu için de geçerlidir.
TOPLU YAPI YÖNETİMİ
TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU
Oluşumu, Yetki ve Sorumlulukları
Madde 22. Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu KMK’nun 69. maddesine göre oluşturulmuştur.
a) Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu, Blok Kat Malikleri
Kurulları’nca seçilen Blok Yöneticileri ve Denetçileri’nden oluşur.
Bu kapsamda, dokuz adet çok katlı bloktan bir yönetici ve bir
denetici olmak üzere toplam 18 kişi ile, ikiz bloklardan seçilen 3’ü
yönetici ve 3’ü denetçi ve 1'i yönetim kurulu birinci yedeği olmak
üzere olan toplam 7 (yedi) kişinin katılımı ile toplam
25 kişiden oluşmaktadır. Blok Kat Malikleri Kurulları genel
kurullarını yaptıktan sonra bir hafta içinde genel kurul
tutanaklarını seçilen, yöneticilerin ve denetçilerin kimlik ve adres
bilgilerini Ada Yönetim Kuruluna tutanakla teslim ederler. Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu, oluşumunu gerçekleştiren organik bağdan güç
alarak bloklar arası eşgüdüm ile birlikteliği sağlamakla görevli ve
yetkilidir. Bu amaca dönük ilke kararları alır, kurallar koyar,
aldığı kararlar ve koyduğu kuralların ilgili bölümleri, her üyenin
yöneticisi bulunduğu “ blok” da yürütülür, diğer bölümleri de “Toplu
Yapı Yönetim Kurulu” eliyle yürütür;
b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Yönetim
Kurulu’nun hazırlayacağı “Toplu Yapı Yönetimi Bütçesi”ni görüşüp
karara bağlar;
c) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun ilke kararları ile
koyduğu kurallar, bu kurulu oluşturan üyelerin her birinin
yöneticisi bulunduğu blokta benimsenerek, bloklar arası yönetim
bütünlüğü sağlanır;
d) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, kendi üyeleri arasından 3
kişiyi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na, 3 kişiyi Toplu Yapı Denetim
Kurulu’na seçer. Ayrıca Yönetim ve Denetim Kurulları’na 2’şer yedek
üye seçilir;
e) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, olağan veya olağanüstü
toplantılarında Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun bütün hesap ve
işlemlerini, Toplu Yapı Deneticileri’nin raporlarını da dikkate
alarak, inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda Yönetim Kurulu’nu
aklama ya da sorumlu tutma kararını verir.
Kurula Katılma ve Oy
Hakkı
Madde 23. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
üyelerinin her biri kurulda yöneticisi ya da denetçisi olduğu blok
kat maliklerinin vekili olarak oy kullanırlar. Her temsilcinin bir
oy hakkı vardır.
Toplanma ve Çağrı
Madde 24. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, her yıl
blok yöneticilerinin tamamlanmasından sonra en geç Mart ayı içinde
olağan toplantısını yapar. Bu toplantıda, Toplu Yapı Temsilciler
Kurulu’nu bir yıl boyunca yönetmek üzere bir başkan, bir başkan
yardımcısı ve bir yazman salt çoğunlukla seçilir. Bunlar, yıl içinde
herhangi bir toplantıda 2/3 çoğunluk kararı ile
değiştirilebilir, yenileri ancak salt çoğunlukla seçilebilir.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
salt çoğunlukla verdiği kararlara göre, yılda en az üç kez olağan
olarak, üyelerinin 2/3 çoğunluklu, yazılı istemi üzerine olağanüstü
olarak her zaman toplanır. Toplantı çağrıları, bu kurulun başkanı
tarafından, gündem, yer, saat bildirilerek yapılır.
Toplantı ve Karar Yeter
Sayısı
Madde 25. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, üye tam
sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve toplantıya katılanların oy
çoğunluğuyla karar verir. Alınan kararın yeniden görüşülmesi ve
yeniden karara bağlanması, “görüşmenin yenilenmesi”
önerisinin toplantıya katılanların 2/3 oy çoğunluğuyla kabul
edilmesine bağlıdır. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı
yapılamazsa, duyurulmuş ikinci toplantıya katılanların oy
çoğunluğuyla karar verilir. 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’nda ve bu Yönetim Planında özel haller için
öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin
hükümler saklıdır.
Kararların Bağlayıcılığı
Madde 26. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları,
Yeni Manisa Öncü Sitesi’nde bulunan Blok Yönetici/Blok Yönetim
Kurulu ve Deneticileri/Denetim Kurulu ile bütün bağımsız bölüm
maliklerini ve sakinlerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız
bölümleri herhangi bir şekilde onlardan devir alacak olanları
bağlar.
Kararların Yazılması ve
İmzalanması
Madde 27. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları,
başkan tarafından noter onaylı bir “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
Karar Defteri” ne elle yazılır ya da yazıcı ile yazılıp,
yapıştırılır. Toplantıya katılan bütün kurul üyelerince imzalanır.
Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek elle
deftere yazıp imza edebilecekleri gibi, kağıda yazılı ve imzalı
olarak da verebilirler. Verdikleri yazı karar defterine
yapıştırılır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Karar Defteri, Kurul
Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır. Başkanlar
yenilendikçe eski ve yenisi arasında devir/teslim edilerek tutanağa
bağlanır, tutanaklar dosyasında saklanır. Durum Kurulun bilgisine
sunulur.
Madde 28. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri, defteri
imzalamak zorundadırlar.
TOPLU YAPI YÖNETİM
KURULU
Seçimi
Madde 29. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, 1 (bir) yıl
için, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından 3 asil, 3 yedek üye
olarak, her yıl en geç Mart ayı sonuna kadar Toplu Yapı Temsilciler
Kurulu’nun salt çoğunluğu ile seçilir. Seçilen Yönetim Kurulu’nun
görevi yenisi seçilene kadar devam eder. Yönetim Kurulu, seçimi
izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir de
sayman üye seçerek görev bölümü yapar.
Madde 30. Yönetim Kurulu, salt çoğunluk ile (en az iki kişi)
toplanır ve üye tamsayısının salt çoğunluğuyla karar verir (en az
iki kişi). Yönetim Kurulunun kararları her sayfası noterce onanmış
olup “Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Defteri”ne elle
yazılır, ya da yazıcı ile yazılarak yapıştırılır ve Toplantıya
katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu
belirterek imzalamak zorundadır. Bu defter, Toplu Yapı Yönetim
Kurulu Başkanı’nın kişisel sorumluluğu alında saklanır. Değişen
başkanlar arasında tutanakla devir/teslim edilir, durum kurulun
bilgisine sunulur. Tutanak, dosyasında saklanır.
Görev, Yetki ve
Sorumluluklar
Madde 31. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1895 nolu imar
adasının tümünde görevli, yetkili ve sorumludur.
Toplu Yapı Yönetim Kurulunun
Başlıca Görevleri,
a)
Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın, Blok
Yönetimleri’nde yanlışsız ve eksiksiz uygulanmasını gözetir, izler,
sonuç alınmasına çalışır;
b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun kararlarını yerine
getirir;
c) Gerektiğinde Blok Yöneticileri’nin işletme projelerini
(bütçeleri) hazırlamalarına, Blok Kat Malikleri Kurulları’nın
toplanmasına genel kurullarını düzenli olarak yapmalarına yardımcı
olur;
d) Göreve başladığından itibaren, bir işletme projesi yoksa,
15 gün içerisinde yeni bir işletme projesi hazırlar. Varsa, onu
uygulamayı sürdürür. İşletme projesi (bütçe) hazırlanırken, önce,
bir yıllık giderlerin çeşidi ve tutarı tahmin edilir. Böylece
belirlenecek yıllık gider, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi
uyarınca toplu yapı alanında bulunan bağımsız bölüm sahiplerine (kat
maliklerine) aidat (ortak gider payı) olarak dağıtılır;
e) İşletme Projesi, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerine
imza karşılığı duyurulup, Kurulun bunu görüşmek üzere toplanması
sağlanır;
f) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda kararlaştırılan
giderlere katılım payını ve avansını, bağımsız bölümlerde
oturanların harcadığı elektrik bedelini toplar. Bunların düzenli
ödenmesini sağlamak ve her türlü yasal işlemi yapmak üzere Avukat
görevlendirir;
g) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu işletme projesini
kesinleştirir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları İcra İflas
Kanununun 68. maddesi 1. fıkrasında yazılı belgelerden sayılır;
h) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, ortak gider payını ( aidatını)
ve gecikme tazminatını, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak, bağımsız
bölümden kiracı olarak veya başka sebeple devamlı olarak
yararlanandan da isteyebilir. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekte
olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı yaptığı ödemeyi, kira
borcundan düşer. Ortak gider payını ödeme yükümlüsü kat maliki
olduğundan, yukarıdaki fıkraya göre tahsilat takibi yapılıyor
olması, kat malikinden de yükümlülüğünü yerine getirmesini istemeye
engel değildir;
ı) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, her türlü gelir-gider
takibinin, bunların belgelenmesinin, muhasebesinin tutulmasının,
banka hesabının, nakit, çek ve ödeme talimatının kullanılmasını vb.
hizmetleri yürütmekle sorumludur;
i) Blok Yönetimlerinin her türlü bürokratik hizmetlerini
sağlayıcı düzenlemeler yapar, bu amaçla personel çalıştırır ya da
hizmet satın alır. Blok yöneticilerinin, bu tür hizmetlerden
yararlanması, kesinlikle, Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve O’nun
yönergelerine uygun olarak sağlanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu,
merkezi hizmetlerin görülüp sürdürülmesinde, Blok Yöneticilerinin
ihtiyaç ve dileklerini dinler, çözümler üretip uygular;
j) Yeni Manisa Öncü Sitesi’ni, üçüncü kişiler önünde Toplu
Yapı Yönetim Kurulu temsil eder. Bu sıfatla gerektiğinde davalar
açar, açılacak davalarda taraf olur. Bu davaların gerektirdiği
avukatlık ücreti ile her türlü yargılama giderleri, ortak
giderlerden karşılanır;.
k) Ortak kullanım yapı ve alanlarının işletilmesinde,
hukuksal ilişkilerin verdiği oranda ve Toplu Yapı Temsilciler
Kurulunun aldığı kararları da göz önünde bulundurarak düzenleme ve
sözleşmeler yapar;
l) Seçim dönemlerinde, bloklarda yapılacak seçimler için
takvim yapar, eşgüdüm amacıyla tutanak ve vekalet belgesi gibi
kırtasiyelerini tek biçimde belirler, dağıtır;
m) Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun kararlarına uymayan,
uymakta geciken, aykırı karar alan veya eylemde bulunan blok
yönetimlerini değerlendirmeleri için o bloğun kat malikleri kurulunu
toplar. Toplama nedenine göre düzenlenecek gündemin sonunda, kat
malikleri kurulunda, Yönetici hakkında göreve devam edip
etmeyeceğine ilişkin karar alınmasını ister;
n) Toplu yapı alanında bulunan ortak kullanım yapı ve
alanlarda (yollar, kaldırımlar, otoparklar, açık alanlar, sosyo-kültürel
tesisler vb.) İmar Kanununa , imar planına ve yapı projelerine
uygunsuz her türlü gelişmelerin önlenmesine, giderilmesine ilişkin
kararlar alır;
o) Toplu Yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder;
p) Toplu Yapı Alanı’nda (sitede) bulunan çay bahçesi, sosyal
tesis, büfe ve benzer yerlerin işletilmesini, kiraya verilmesini,
kiralarının gelir kaydedilmesini sağlar. Gerektiğinde, site içinde,
kat maliklerinin günlük ihtiyaçlarının sağlanmasına yönelik olarak,
manav için yer temini ederek düzenli çalıştırılmasını sağlar;
r) Site içine, hurdacı, seyyar satıcı ve benzeri sokulması
yasaktır;
s) Toplu Yapı Alanında (sitede) bağımsız bölümlerde
oturanların harcadığı elektriğin bedelini, elektrik ve su
sayaçlarını okutarak toplar, elektrik alınan kuruma, ortak elektrik
harcamalarıyla birlikte ödenmesini sağlar. Elektrik ve su bedelini
belirtilen zamanda ödemeyenlere elektrik ve su hizmeti verilmez;
t) Kiracılardan elektrik ve su bedellerine karşılık depozito
belirleyip toplar.
Madde 32.
Toplu Yapı Yönetim Kurulu, yükümlü bulunduğu görevlerin
yerine getirilmesini Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun bu konuda
bir karar vermesi durumunda, sözleşme ile bir gerçek veya tüzel
kişiden isteyebilir.
Ücreti
Madde 33. Toplu Yapı
Yönetim Kurulu Üyeleri’nin ücreti, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nca
belirlenerek karşılığı bütçeye yazılır ve ödenir.
TOPLU YAPI DENETİM
KURULU
Seçimi
Seçimi, Görev, Yetki ve Sorumlukları
Madde 34.
Toplu Yapı Denetim Kurulu, 1 yıl için Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu tarafından her yıl en geç Mart ayı sonuna kadar 3
asil 2 yedek olarak seçilir.
Denetim Kurulu, 3 ayda bir rapor
hazırlar. Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu’nun sorumlu tutulması ve
aklanmaması önerisini de içerecek biçimde rapor hazırlaması
durumunda, bu rapor, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyelerine de
gönderilir. Denetim Kurulu, zorunlu hallerde Temsilciler Kurulu’nun
olağanüstü toplanmasını, Temsilciler Kurulu Başkanı’ndan
isteyebilir. Bu istek kesinlikle yerine getirilir. Denetim Kurulu,
bütün kararları ile rapor özetlerini, noterce onaylanmış “Toplu Yapı
Denetim Kurulu Karar Defteri”ne yazar. Bu defter, eski ve yeni
kurullar arasında tutanakla devir/teslim edilir. Toplu Yapı Denetim
Kurulu üyeleri, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Toplantıları’na
katılabilir.
Madde 35.
Ana taşınmazın yönetiminden veya kullanılmasından dolayı kat
malikleri arasında veya bunların Blok Yöneticileri, Blok Denetçileri
ve Ana Yapı yönetici ve Denetçileri arasında çıkan anlaşmazlıklar
Blok Temsilcileri Kurulu’nca çözülür ve karara bağlanır.
Madde 36.
Tüm kat malikleriyle, onların varisleri veya bağımsız bölümü
sonradan iktisap edenler veya o bölümde kiracı yahut başka sebeple
oturanlar veya faydalananlar Blok Genel Kurulu, Blok Yöneticileri,
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun almış
olduğu kararlara uymakla yükümlüdürler.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Madde 37.
Kat malikleri Kat
Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı’ndaki hükümler saklı kalmak
şartıyla, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi
bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve
tesis yapamazlar.
Madde 38.
Madde 31’de yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarda,
Yönetim Planı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Çevre Kanunu gibi diğer
ilgili kanunlarda öngörülen yasak ve mükellefiyetlerin bağımsız
bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya
faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.
a)
İkiz blokların (dubleks konutların) balkonları üzerine çeşitli
malzemeler kullanılarak, demir beton, ahşap, plastik ve benzerleri
ile üzeri kiremit ile kaplanacak şekilde pergole yaptırabilirler;
b)
İkiz blokların
(dubleks konutların) profil, çelik hasır gibi demir malzemelerle
çevrili olan bahçelerinin bakımı, korunması, yenilenmesi giderleri
dubleks konut maliki tarafından karşılanır; Ortak alan olan
bahçelerdeki altyapının bakımı ve tamirine kat maliki engel
çıkaramaz. Altyapıya zarar vermesi durumunda, verilen zarar kat
maliki tarafından karşılanır;
c)
İkiz bloklardaki
konutlar aynı kat malikinin olması durumunda birleştirilerek tek
konut gibi kullanılabilir;
d)
Bloklar, farklı
renk boyalarla farklı renklerde boyanabilir;
e)
Kat Malikleri ana
taşınmazın, bütün ortak yerlerine, ilgili kanunların müşterek
mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden Kanun ve
Yönetim Planı Hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler. Lokal
biçiminde kullanılan Sosyal Tesiste, Genel Kurul, Toplu Yapı
Temsilcileri Kurulu, Eğitim ve Sosyal Amaçlı her türlü toplantı,
Panel, Konferans düzenlenebilir. Açık ortak alanlarda düğün, nişan
vb. etkinlikler düzenlenemez;
f)
Kat malikleri,
ortak yerlerin bakım ve temizliğini, güzelliğini ve sağlamlığını
korumaya mecburdurlar. Otopark yeri kat maliklerinin faydalanmasına
zarar verecek şekilde kullanılamaz;
g)
Ortak alanlara
sebze ekilip dikilemez. Ortak alanlar sebze bahçesi gibi
kullanılamaz. Ortak alanlarda bulunan sular, kat maliklerinin kendi
özel ihtiyaçları için kullanılamaz;
h)
Kat malikleri kendi
bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamaz ve
kullandırtamazlar;
ı)
Radyo, müzik aleti
ve benzerleri şeyleri diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde
sesini yükselterek kullanamazlar;
j)
Bağımsız bölümler eklentileri ve ortak yerlerde,
patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar. Site maliklerini
rahatsız edecek şekilde sarsıntı ve gürültü yapmak, koku duman toz
çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak
zorundadırlar;
k) Ortak alanlarda odun kömür, sandık kutu vb. her türlü mal
ve eşya bırakılamaz;
l) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde, ana yapıya
zarar verecek nitelikte değişiklik yapamazlar;
m) Kat malikleri, bağımsız bölümleri ve ortak yerleri
kullanırken, iyi niyet kurallarına uymak, yasaya ve Yönetim Planı’na
aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar;
n) Bağımsız bölümlerinin balkon, pencere veya teraslarından
hiçbir şekilde halı silkeleyemez, su dökemezler, çöp atamazlar,
binanın dış cephesine (çamaşır balkonları hariç) veya dıştan
görülebilecek yerlerine ve bahçelere çamaşır asamazlar. Blokların
teraslarından halı, kilim vb. sarkıtılması yasaktır.
o) Bağımsız bölümleri, kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve
adaba aykırı sayılacak şekilde kullanamazlar;
p) Bağımsız bölümlerine, bakım, onarım ve kontrol nedeniyle
girme zorunluluğunun bulunduğu hallerde gerekli izni vermekten
kaçınamazlar;
r) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat
oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini , bu adresteki değişiklikleri
ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla
oturanların ad , soyadı ve iş adreslerini derhal (en geç 15 gün
içinde ) Toplu Yapı Yönetim Kuruluna bildirirler. Tebligat adresini
ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin Yönetimde mevcut
son adresine yapılan tebligat geçerli sayılır.
ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE
YÜKÜMLÜLÜKLER
Madde 39.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin bulunduğu bloktaki
ortak yerlerden ve tesislerden yararlanmak hakkına sahiptirler. Kat
maliklerinin ortak yer ve tesislerden nasıl ve ne ölçüde
yararlanacakları Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nca hakkaniyet
kuralları da dikkate alınarak belirlenir ve gerektiğinde düzenlenir.
Kat malikleri ortak yer ve tesislerinden (otoparklardan,
spor ve oyun alanlarından, çocuk bahçelerinden ) Toplu Yapı
Temsilciler Kurulunun belirlediği esaslar çerçevesinden
yararlanırlar. Kat Malikleri, blok yapıda veya toplu yapı
kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken, tesislere zarar
verecek veya diğer kat maliklerini rahatsız edecek davranışlarda
bulunamazlar, bunlardan yararlanmaya yönelik olarak yetkili
kurullarca belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.
Madde 40.
Bu Yönetim Planı’na ve KMK’nda kat maliklerinin yükümlülüklerine
ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümden kiracı
olarak veya herhangi başka bir sebeple devamlı bir şekilde
yararlananlara da aynen uygulanır. Bu yükümlülüklere aykırı
davrananlar kat malikleri ile birlikte müteselsilen sorumludurlar.
Madde 41.
Ortak alanlarda, yol ve bahçelerde, doğalgaz, telefon, elektrik,
temiz su ve kanalizasyon altyapıları bulunduğundan, Toplu Yapı
Alanı’nda 1985 Ada hudutları içinde her türlü kazı yapmak yasaktır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
ORTAK GİDERLERE KATILMA
Genel Olarak Ortak Gider
Madde 42. Toplu Yapı Alanı sınırları içindeki
bağımsız bölümleri sahipleri (kat malikleri) her ay düzenli olarak
ortak giderlere katılım payı (aidat) (avans) ödemek zorundadırlar.
Ödenecek miktar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda saptanır. Kat
Malikleri’nin ödediklerinin ve bu ödemelerden yapılacak harcamaların
hesabı Toplu Yapı Yönetimi Hesapları’nda gösterilir.
Madde 43.
Kat Maliklerinin kendi blokları için ödeyeceği giderlere katılım
payı (aidat) (avans), Blok Kat Malikleri Kurulu’nda
kararlaştırılması durumunda ödenir. Blok Kat Malikleri Kurulu
ihtiyaç duymayarak bütçe yapmayı gerekli görmez ve doğal olarak,
giderlere katılım payı ödenmesini kararlaştırmazsa, böyle bir ortak
gidere katılma zorunluluğu doğmaz.
Madde 44.
Blok kat maliklerinin kendi blokları için yapacağı
ödemeler, giderlere katılım payı, aidat veya avans Blok
Yöneticisi’nin hazırlayıp, Blok Kat Malikleri Kurulu’na sunacağı İş
Programı ve Bütçesi’nde gösterilir.
Madde 45.
Blok Kat Malikleri Kurulu’nun, iş programı ve bütçe
yaparak, giderlere katılım payı ödenmesini kararlaştırması
durumunda, bu ödemeler, sadece o blokta, Blok Kat Maliklerinin
karalaştıracağı biçimde harcanması koşuluyla, Toplu Yapı Yönetim
Kurulu’nun açtıracağı hesaba yatırılabilir. Blok kat maliklerinin
yatırdıkları, Blok adı ve numarası belirtilerek ilgili Blok’a ait
açılacak emanet hesabında gösterilir. İhtiyaç olması durumunda, Blok
Yöneticisine belgeyle teslim edilerek hesaptan düşülür.
Blok Ortak Giderlerine
Katılma
Madde 46. Kat Malikleri bulundukları blok yapıya
ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından
vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum veya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle
“ortak gideri” ve “avans payını” ödemekten kaçınamazlar. Ortak gider
ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki,
ödemede geciktiği günler için aylık % 5 hesabıyla gecikme tazminatı
ödemek zorundadır.
Madde 47.
Ortak gider ve avans payını ödemede iki aydan (yıl içinde iki
defa ) fazla geciken kat maliki hakkında, Yönetici, bu Yönetim
Planına, KMK’na ve ilgili kanunlara göre dava açmak ve icra takibi
yapmakla yükümlüdür.
Madde 48. Ortak giderlerden bir gidere, kat maliklerinden
veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta,
olan kişi (kiracı vs.) kusurlu hareketi ile sebep olmuşsa yapılan
ödeme zarara sebep olandan ve kat malikinden alınır.
Madde 49.
Kat Maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kendisine
düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat
maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede
ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden
isteyebilirler. (KMK Madde 25)
Toplu Yapı Ortak
Giderlerine Katılma
Madde 50. Yönetim Planına ve Toplu Yapı Temsilciler
Kurulu kararına göre belirlenmiş toplu yapı ortak tesis ve yerlerine
ilişkin ortak giderler (sulama, elektrik, temizlik, bakım onarım,
muhasebe, güvenlik, vb.) toplu yapıdaki bütün kat malikleri
tarafından karşılanır. Kat malikleri ortak giderlere ve ortak
giderler için toplanacak avanslara, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.
maddesinde belirtilen esaslara uygun olarak katılırlar. Buna göre;
a) Kat
malikleri, tüm çalışanların aylık ücret, sigorta pirimi, vergi vs.
giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar;
b) Kat malikleri, sitenin ortak alanlarının her türlü
tesisatının, altyapısının koruma onarım, bakım ve yenileme, çevre
bakımı, ağaçlandırma, çiçeklendirme giderlerine arsa payı oranında
katılırlar;
c) Toplu Yapı ortak yer ve tesislerine, kusurlu hareketiyle
kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden
yararlanmakta olan kişi (örneğin kiracı veya misafiri) zarar
verirse, bu zarardan zararı veren ve kat maliki birlikte
müteselsilen sorumludur. Verilen zarar, gerektiğinde ortak
giderlerden karşılanır ve sorumlulardan istenir.
Madde 51. Toplu
Yapı kapsamındaki bir bağımsız bölümün, bir arsa payının satılması
halinde, öteki kat malikleri öncelikle satın alma (kanuni şufa)
hakkına sahip değildir.
ALTINCI BÖLÜM
Madde 52.
Blok yapının ortak yer ve tesislerinin daha rahat
kullanılır hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek
faydanın çoğaltılmasına ilişkin yenilik ve ilaveler, bloktaki kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar
üzerine yapılır. Bu yenilik ve ilaveler giderleri, faydalananlar
tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.
YEDİNCİ BÖLÜM
GEÇİCİ HÜKÜMLER
Geçici Madde 1.
Blok Kat Malikleri Kurulları, Genel Kurulları’nı yapıp,
ayın zamanda Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyesi olacak olan
Yönetici ve Deneticilerini ve ardından Ada Temsilciler Kurulu’nun
toplanıp, Ada Yönetim Kurulu’nu seçinceye kadar, mevcut Site
Yönetimi, Geçici Yönetim olarak görevini sürdürecektir.
Geçici Madde 2. Blok genel kurul çağrıları, Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu çağrıları, Geçici Yönetim tarafından yapılacak,
Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun seçilmesiyle birlikte geçici yönetimin
görevi son bulacaktır.
|
